Se puede quitar el usufructo de una vivienda

Propiedad del usufructo

El usufructo se concede en forma solidaria o se mantiene en propiedad común, siempre que no se dañe o destruya la propiedad. El tercer derecho de propiedad civil es el abusus (literalmente abuso), el derecho a enajenar la cosa poseída, ya sea consumiéndola o destruyéndola (por ejemplo, con fines de lucro), o transfiriéndola a otra persona (por ejemplo, venta, intercambio, donación). Quien disfruta de los tres derechos tiene la plena propiedad.

El usufructo procede del derecho civil, según el cual es un derecho real subordinado (ius in re aliena) de duración limitada, normalmente durante toda la vida de una persona. El titular de un usufructo, conocido como usufructuario, tiene derecho a utilizar (usus) la propiedad y a disfrutar de sus frutos (fructus). En términos modernos, el fructus corresponde más o menos al beneficio que se puede obtener, como cuando se venden los “frutos” (en sentido literal y figurado) de la tierra o se arrienda una casa.

Los frutos se refieren a cualquier producto renovable de la propiedad, incluyendo (entre otros) los frutos reales, el ganado e incluso los pagos de alquiler derivados de la propiedad. Estos pueden dividirse en civiles (fructus civiles), industriales (fructus industriales) y naturales (fructus naturales), estos últimos, en el derecho romano, incluían a los esclavos y al ganado.

Acuerdo de usufructo

El usufructo es un derecho de propiedad real, no enajenable y no heredable, que otorga a otra persona -el usufructuario- el derecho a hacer uso de uno o varios bienes que pertenecen a otra persona -el propietario principal- y a obtener ingresos, como por ejemplo un alquiler, sin ser él mismo el propietario.

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El usufructo es una combinación de los dos derechos de propiedad usus y fructus. El usus se refiere al derecho a utilizar algo directamente sin dañarlo ni alterarlo. El fructus se refiere al derecho a disfrutar de los frutos de la propiedad usufructuada, lo que básicamente significa sacar provecho del inmueble arrendándolo, vendiendo las cosechas producidas por él, cobrando la entrada al mismo o algo similar. Aun así, un usufructuario no tiene la plena propiedad del inmueble, porque no goza del tercer derecho de propiedad, el abusivo, que se refiere al derecho a consumir, destruir o transferir la propiedad de un inmueble a otra persona.

El usufructo mantiene todos los derechos abiertos. Al menos económicamente, el usufructuario sigue teniendo derecho a utilizar la propiedad como un propietario, mientras que alguien que sólo tiene “derecho a vivir” no puede organizar el alquiler, porque el derecho a vivir se aplica exclusivamente a él.

Cómo se puede extinguir un usufructo

Un usufructo entra en juego cuando un marido fallece dejando su casa a sus hijos pero estipulando que su mujer tiene el uso de la propiedad y su contenido durante el resto de su vida o hasta que vuelva a casarse. Mientras que la propiedad se transfiere a nombre de los hijos, el usufructo se inscribe en el nuevo título de propiedad para el cónyuge superviviente. El usufructo se crea a menudo porque reduce el importe del impuesto sobre el patrimonio a pagar. Sin embargo, es importante ser consciente de las posibles implicaciones fiscales para las partes implicadas.

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Durante el periodo establecido, el usufructuario tiene derecho a disfrutar de la propiedad y de todos los beneficios que conlleva, pero no está obligado a vivir en la casa. Está en su derecho de alquilar la propiedad a otra persona y obtener una renta de alquiler, siempre que el plazo de alquiler no supere el del usufructo. Aunque el usufructuario puede alquilar la vivienda, no puede venderla o dejarla en manos de terceros.

Aunque los hijos son, en última instancia, los herederos de la vivienda, mientras esté vigente el usufructo no tendrán ningún derecho ni autoridad sobre el uso o disfrute de la misma. Los hijos deben abstenerse de interferir en el uso de la propiedad. Sin embargo, tienen derecho a proteger sus intereses si consideran que el usufructuario está utilizando la propiedad de forma inadecuada.

Modelo de acuerdo de usufructo

Los padres, como usufructuarios, tienen derecho a ocupar y utilizar la propiedad hasta su respectivo fallecimiento. A la muerte del último, el usufructo se extinguirá y la totalidad de los derechos de propiedad pasarán automáticamente a su hijo. Los padres, como titulares del usufructo, son responsables y están obligados a mantener la propiedad en su estado actual, a excepción del desgaste normal. Sus obligaciones se extienden también al pago de las tasas que gravan la propiedad, al pago de todos los servicios (agua, electricidad y otras tasas municipales) prestados a la propiedad durante la vigencia del usufructo.

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El usufructuario también tiene obligaciones y responsabilidades con respecto a la propiedad. Debe asegurarse de que la propiedad no sufra ningún daño o alteración y, al final del periodo estipulado, el usufructuario debe devolver la propiedad al propietario legítimo o a los herederos.

El usufructo es una forma de garantizar que el cónyuge superviviente tenga un techo y sea atendido durante el resto de su vida. Sin embargo, los propietarios que quieran incluir un usufructo en su testamento deben consultar con un abogado y un asesor fiscal o financiero profesional antes de hacerlo. Es necesario entender bien sus implicaciones y cómo puede afectar a los implicados.

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