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El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor en Cataluña la Ley (Cat) 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes de contención de las rentas en los arrendamientos de viviendas y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, de protección del derecho a la vivienda.

El objetivo de la citada Ley es limitar el encarecimiento de las rentas pactadas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se destine a residencia habitual del inquilino y esté ubicado en una zona declarada como mercado tenso de la vivienda (actualmente 60 municipios).

La imposición de las restricciones tiene una duración máxima de cinco años, que puede ser prorrogada, una o varias veces, si la situación lo justifica y se acredita esta necesidad, por un periodo máximo que no supere su duración inicial.

La Ley establece una regulación especial para aquellos contratos que tengan por objeto viviendas que hayan sido alquiladas dentro de los cinco años anteriores al 22 de septiembre de 2020 por arrendadores que sean personas físicas y tengan, solos o junto con su unidad de convivencia, unos ingresos, incluidos los de alquiler, iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). En este caso, si estos arrendadores van a firmar un nuevo contrato al que le sea aplicable el régimen previsto en la Ley de referencia, podrán seguir aplicando la misma renta que en el contrato anterior, salvo que ésta sea inferior a la calculada en base al precio de referencia (límite anteriormente indicado en el apartado a)), en cuyo caso podrán alcanzar dicho límite, siempre que los ingresos del arrendatario no sean iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC.

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Ayer se publicó en el Diario Oficial de Cataluña una norma que establece limitaciones a las rentas de los contratos de arrendamiento en esta región. Nos referimos a la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes de limitación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda (“Ley 11/2020”). La mayoría de sus disposiciones entran en vigor hoy.

El pasado mes de agosto, el Consejo de Garantías Estatutarias emitió un informe sobre el proyecto de Ley 11/2020 y consideró que excedía las competencias atribuidas al Parlamento de Cataluña por la Constitución Española y el Estatuto de Autonomía. Así que es previsible que se presente un recurso de inconstitucionalidad en las próximas semanas. No obstante, como norma general y salvo petición expresa, la interposición de dicho recurso no conlleva la suspensión automática de la norma recurrida.

Por otro lado, y aunque el convenio cumpla todos los requisitos anteriores, si se firmó antes del 1 de enero de 1995 queda excluido de la aplicación de la Ley 11/2020. Además, no entran en el ámbito de aplicación de la Ley 11/2020 los convenios sometidos a regímenes especiales de determinación de rentas, entre ellos:

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El 21 de septiembre de 2020 se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña la Ley 11/2020, de 18 de septiembre (en adelante, la “Ley”), por la que se aprueban medidas de contención de las rentas del alquiler de viviendas.

Además, la ley sólo es aplicable a aquellos contratos -o renovaciones de los mismos- que se celebren a partir de la entrada en vigor de la norma, es decir, a partir del 22 de septiembre de 2020. Por tanto, no se trata de un texto normativo cuyo efecto sea retroactivo.

La declaración de un municipio, o parte de un municipio, como zona con mercado de la vivienda tensionado exige que, en todo el territorio afectado por la declaración, se aplique el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda que determine la consejería competente en materia de vivienda.

Los precios de referencia se aplicarán para el alquiler de una vivienda de similares características en la misma zona urbana. El valor indicado por el índice de referencia sólo podrá ser incrementado o disminuido con una variación máxima del cinco por ciento, siempre que en la vivienda concurran al menos tres de los siguientes elementos

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La duración del préstamo. El contrato establece la fecha de los primeros y últimos pagos. Cuanto más largo sea el periodo, menores serán los pagos, pero mayores serán los intereses. Por tanto, al final se paga más. La cuota mensual no debe superar el 35% de tus ingresos netos.

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Agente inmobiliario. Es un profesional cualificado que actúa como intermediario entre las dos partes interesadas para facilitar la firma de un contrato inmobiliario, que puede ser de alquiler, de venta o de otro tipo. Suelen cobrar un porcentaje del precio de venta como compensación o comisión.

Tasa Anual Equivalente. Coste anual efectivo de la hipoteca en términos de intereses, comisiones y plazo de amortización. Para comparar préstamos, no basta con mirar la TAE más baja, sino que hay que comparar las condiciones, el plazo de amortización y la distribución de las cuotas.

El valor de la vivienda certificado por una empresa de tasación especializada, de acuerdo con la ley del mercado hipotecario. Este certificado no sólo indica el valor real del inmueble, sino que sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.

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