Derecho de tanteo y retracto fincas rusticas

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¿Puede un contrato de hipoteca establecer: (a) que el deudor hipotecario no puede vender la propiedad hipotecada sin obtener previamente el consentimiento del acreedor hipotecario y que, en caso contrario, la venta realizada sin el consentimiento del acreedor hipotecario será inválida; y (b) un derecho de tanteo a favor del acreedor hipotecario?

La controversia tiene su origen en los préstamos obtenidos por los cónyuges Litonjua de L & R Corporation por la suma total de P400.000,00; P200.000,00 de los cuales se obtuvieron el 6 de agosto de 1974 y los P200.000,00 restantes el 27 de marzo de 1978. Los préstamos estaban garantizados por una hipoteca 1 constituida por los cónyuges sobre sus dos parcelas de terreno y las mejoras de las mismas situadas en Cubao, Ciudad de Quezón, cubiertas por los Certificados de Transferencia de Título nº 197232 y 197233, con una superficie de 599 y 1.436 metros cuadrados, respectivamente. La hipoteca fue debidamente registrada en el Registro de Escrituras de la ciudad de Quezón.

El 14 de julio de 1979, los cónyuges Litonjua vendieron a Philippine White House Auto Supply, Inc. (PWHAS) las parcelas que habían hipotecado previamente a L & R Corporation por la suma de 430.000 pesos. 2 La venta se anotó en el reverso de los respectivos certificados de propiedad de las fincas. 3

Artículo 5 de la Ley de Arrendamientos de 1987

1.2.1 El derecho de adquisición es un plan legal que ofrece a los inquilinos la oportunidad de comprar la vivienda que alquilan actualmente con un descuento, siempre que tanto ellos como la propiedad sean elegibles. El descuento es una suma fija que varía geográficamente, y se establece en el Instrumento Legal 2002 nº 1091.

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1.2.2 Los inquilinos que reúnen los requisitos pueden obtener el descuento completo si nunca antes han recibido ningún tipo de subvención pública para ayudarles a adquirir una vivienda. Los inquilinos que hayan recibido anteriormente algún tipo de subvención pública siguen teniendo derecho a su descuento por derecho de adquisición, pero se reducirá en función del importe de la subvención que hayan recibido anteriormente.

1.2.3 Las disposiciones clave que rigen los derechos del inquilino se recogen en los artículos 180 a 185 de la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008 (modificada por el artículo 165 de la Ley de Localismo de 2011) y en los artículos 16 y 17 de la Ley de Vivienda de 1996.

1.2.4 Los procedimientos legales, el derecho a descuentos y otros requisitos se rigen por la Parte V de la Ley de Vivienda de 1985, modificada por los artículos 180 a 189 y los artículos 192 a 193 de la Ley de Vivienda de 2004 y los artículos 304 a 310 de la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008, y modificada en relación con el Derecho de Adquisición por el Reglamento de Vivienda (Derecho de Adquisición) de 1997 (elaborado en virtud del artículo 17 de la Ley de 1996). El anexo 2 del Reglamento recoge la parte V de la Ley de Vivienda de 1985, tal como ha sido modificada. A continuación figura una lista más completa de las disposiciones legales:

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Ver más

¿Está a punto de firmar un contrato de venta? Esto se conoce como “contrato preliminar”. El contrato de compraventa y la promesa de venta son dos contratos preliminares con consecuencias diferentes para el comprador y el vendedor.

En la promesa de venta (también conocida como “promesa unilateral de venta”), el propietario (llamado promotor) se compromete con el comprador (llamado beneficiario) a venderle su propiedad a un precio determinado. Por lo tanto, esto le da una “opción” exclusiva durante un tiempo limitado (generalmente de dos a tres meses).

Durante este periodo, tiene prohibido renunciar a la venta u ofrecer la propiedad a otro comprador. El posible comprador se beneficia de un periodo de opción para decidir si desea comprar o no. Una ventaja indiscutible. A cambio, paga al vendedor una indemnización de inmovilización en principio igual al 10% del precio de venta. Si decide adquirir, esta indemnización se deducirá del importe que debe pagar. Pero si no opta por comprar (fuera del plazo de retractación de 10 días o la no obtención de su crédito) o si no manifiesta su aceptación dentro del plazo de opción, la indemnización quedará en poder del propietario en compensación del bien de capital.

Sección 6 Aviso de aceptación

La Ley de Arrendamientos de 1987 (“Ley de 1987”) otorga a los “inquilinos que reúnen los requisitos” un derecho legal de tanteo al prohibir a ciertos arrendadores realizar determinadas cesiones de ciertos locales sin ofrecer primero la cesión a los “inquilinos que reúnen los requisitos” del edificio.

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Existen sanciones penales en caso de incumplimiento, por lo que el derecho de tanteo debe estar presente en la mente de cualquier propietario o promotor cuando se trate de locales residenciales o de uso mixto. Los compradores también deben tener cuidado, ya que el tribunal puede ordenar a un comprador que transfiera su interés en el terreno a los inquilinos si no se cumple la Ley de 1987.

La Ley de 1987 se aplica a los locales que son la totalidad, o parte, de un edificio que contiene dos o más pisos en manos de inquilinos que reúnen los requisitos necesarios y más de la mitad de los pisos de los locales están en manos de inquilinos que reúnen los requisitos necesarios. Como ejemplo básico, la Ley de 1987 se aplicaría a la totalidad o a una parte de un edificio que contenga diez pisos cuando al menos seis de ellos sean propiedad de inquilinos cualificados.

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