Derecho de tanteo de la propiedad
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En virtud de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos de 1987 (“la Ley”), el arrendador o el arrendatario principal de un edificio compuesto por varios pisos que desee realizar una “enajenación pertinente” de su participación en un local debe, en la mayoría de las circunstancias, dar a los “inquilinos que reúnen los requisitos” del local el primer rechazo para comprar esa participación antes de ofrecérsela a un tercero.
Un inquilino cualificado es un arrendatario de larga duración que mantiene su contrato de arrendamiento directamente con la persona que desea vender su participación. Los inquilinos a corto plazo, los inquilinos asegurados, los inquilinos comerciales o un inquilino que posea tres o más pisos en el mismo edificio no serán inquilinos cualificados.
Hay cuatro cuestiones que hay que tener en cuenta a la hora de determinar si se aplica el derecho de tanteo. Si la respuesta a alguno de estos puntos es “no”, el arrendador puede disponer de los locales como desee y no necesita cumplir la Ley.
Si el local es sólo parcialmente residencial, para que se aplique el derecho de tanteo, la superficie interior de la parte residencial debe representar el 50% o más de la superficie interior del local en su conjunto. La superficie interior de las partes comunes no se tiene en cuenta a la hora de calcular la proporción de uso residencial y comercial.
Derecho de tanteo y retracto Reino Unido
El distrito de Friedrichshain-Kreuzberg ha ejercido el derecho de tanteo sobre cinco viviendas a favor de una institución privada (una cooperativa). Sin embargo, no tiene dinero, por lo que no está claro quién debe pagarlo. En caso de duda, el distrito es responsable (más cerca aquí , aquí , aquí y aquí ).
Su Baustadtrat Florian Schmidt, sin embargo, no ve ningún riesgo. Negó el jueves pasado que el distrito fuera responsable de sumas millonarias por adelantado: “En el caso de que un tercero de anticipación no pueda probar el precio de compra, la decisión de anticipación del distrito sería cancelada. Esto no ha ocurrido nunca antes. Por lo tanto, no existe ningún riesgo financiero para el distrito”, declaró al Tagesspiegel.
En el presente caso, en mi opinión, el caso es aún más claro. Cuando la comunidad emite una autorización negativa, no entra en relaciones contractuales con los participantes, sino que se limita a emitir un acto administrativo. Si, por el contrario, declara el tanteo, se convierte en la parte contratante del vendedor de la finca al recibir esta declaración; celebra su contrato notarial cerrado en lugar del comprador y, por tanto, es responsable del cumplimiento del contrato. Que esto ocurra mediante un acto soberano no cambia el hecho de que la relación entre el distrito y el vendedor es de derecho privado, la del contrato notarial de venta.
Ejemplo de derecho de tanteo
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Derecho de tanteo y derecho de primera oferta
Si los productos que ha comprado en cualquier lugar de la UE resultan ser defectuosos o no tienen el aspecto o el funcionamiento anunciado, el vendedor debe repararlos o sustituirlos gratuitamente, o bien ofrecerle una rebaja en el precio o el reembolso total.
No hay garantía, esto sólo significa que no tienes ninguna protección adicional. Siempre tienes derecho a una garantía gratuita de 2 años si el producto resulta ser defectuoso o no es como se anuncia.
En la UE tiene derecho a devolver las compras realizadas en línea o a través de otros tipos de venta a distancia, como el teléfono, la venta por correo o a un vendedor a domicilio, en un plazo de 14 días para obtener un reembolso completo. Puede hacerlo por cualquier motivo, incluso si simplemente ha cambiado de opinión.