Qué es la comisión de reserva en la compra de una vivienda
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En un contrato de compraventa, es posible acordar que el vendedor conserve la propiedad (título) de los bienes hasta que se paguen por completo, incluso después de entregarlos al comprador. La retención de la titularidad es una forma de garantía para el vendedor conocida en muchas jurisdicciones, pero existen especificidades locales que deben tenerse en cuenta al entregar los bienes en un país diferente.
Según la legislación italiana, la propiedad se transfiere al comprador con el consentimiento, es decir, con la celebración del contrato de venta (oferta y aceptación), siendo la entrega una obligación del vendedor pero no una condición para la validez o la eficacia de la venta. Por lo tanto, no es posible acordar la reserva de dominio una vez concluida la venta, ya que en este caso la propiedad ya se ha transmitido.
Pero, ¿qué ocurre si la reserva de dominio se acuerda antes de que se celebre la venta? Este puede ser el caso de un acuerdo marco, por ejemplo, en un acuerdo de distribución entre el principal y el distribuidor: estos contratos suelen contener una cláusula de reserva de dominio aplicable a todas las ventas futuras entre las partes. No todos los tribunales de Italia reconocen este tipo de cláusulas, ya que el Tribunal Supremo italiano ha declarado que el comprador debe acordar la retención de la titularidad en cada contrato de venta. Por lo tanto, se recomienda encarecidamente que, aunque exista una cláusula marco, la reserva de dominio se acuerde en cada contrato de venta, o en cada pedido y confirmación de pedido.
Tipos de cláusulas de reserva de dominio
Una cláusula de reserva de dominio (también llamada cláusula de reserva de dominio o cláusula Romalpa en algunas jurisdicciones) es una disposición en un contrato de venta de bienes que establece que la titularidad de los bienes sigue siendo del vendedor hasta que el comprador cumpla con ciertas obligaciones (normalmente el pago del precio de compra).
El objetivo principal de las cláusulas de retención de la titularidad (“ROT” o “RoT”) es garantizar que cuando los bienes se suministran a crédito, si el comprador entra posteriormente en quiebra, el vendedor puede recuperar los bienes. A menudo se consideran una extensión natural de la economía de crédito; cuando se espera que los proveedores vendan bienes a crédito, existe una expectativa razonable de que, si no se les paga, deberían poder recuperar los bienes. No obstante, en varias jurisdicciones, los regímenes de insolvencia o los regímenes de acuerdos de crédito impiden que se apliquen las cláusulas de retención de la titularidad cuando hacerlo podría perturbar la administración del régimen[1].
Especialmente frecuentes en Alemania,[4] estas cláusulas están permitidas en el Reino Unido por el artículo 19 de la Ley de Venta de Bienes de 1979, que amplió la sentencia del Tribunal de Apelación de Inglaterra y Gales de 1976 en el caso Aluminium Industrie Vaassen BV contra Romalpa Aluminium Ltd.[5].
Acuerdo sobre la tasa de reserva
4. Ghestin, “Réflexions d’un civiliste sur la clause de réserve de propriété” D-S (1981) I Chronique, 1. En efecto, la propiedad de los bienes nunca ha entrado en el patrimonio de la empresa insolvente y, por tanto, están excluidos de la masa del insolvente.
18. §Artículo 455 del BGB: “En caso de que el vendedor haya retenido la propiedad hasta el pago íntegro del precio de compra, se supondrá, en caso de duda, que la transmisión de la propiedad se realiza bajo la condición del pago íntegro, y que el vendedor tendrá derecho a rescindir el contrato, si se produce el impago”. Esta afirmación está lejos de ser evidente, dada la división entre obligación y transmisión de la propiedad en el derecho civil alemán.
21. §929 BGB.primera frase: “Para la transmisión de la propiedad, es necesario que el propietario entregue el objeto a la persona que lo va a adquirir, y que ambos estén de acuerdo en que la propiedad pase”.
61. §Párrafo primero del artículo 950: “Quien crea un nuevo bien mueble mediante la elaboración o transformación de una o varias materias primas, adquiere la propiedad del nuevo bien mueble, si el valor de la elaboración o transformación no es sustancialmente inferior al de la materia prima.”
Modelo de acuerdo de reserva
Una reserva de dominio es un área excluida de un título para un propósito público; puede estar contenida en un terreno de dominio absoluto o arrendado. Las reservas de carreteras, las explanadas y las reservas ferroviarias son tipos comunes de reservas en el título.Las localidades de reserva son normalmente indefinidas; sin embargo, algunas están en una ubicación fija.Si su terreno de dominio absoluto contiene una reserva, puede solicitar su compra en cualquier momento. También puede solicitar la adjudicación de una reserva de carreteras cuando el ayuntamiento o el gobierno estatal realicen un reajuste de los límites.Nota: Las reservas de dominio son diferentes de los terrenos que se han establecido como reserva.
Le recomendamos encarecidamente que concierte una reunión con nosotros antes de presentar su solicitud para asegurarse de que dispone de la información necesaria para presentarla correctamente. Puede hacerlo poniéndose en contacto con su centro de negocios más cercano.
Subdivisiones o reconfiguración de parcelasDebe obtener nuestra aprobación antes de presentar un plan de subdivisión o reconfiguración de una parcela, si ésta contiene una reserva de utilidad pública. Lo ideal es que las reservas de utilidad pública se tengan en cuenta en la fase inicial de planificación de cualquier propuesta de subdivisión.Excepto en el caso de dificultades o de transferencia familiar, una reserva de utilidad pública no se asignará a un lote en la subdivisión y deberá comprarse a menos que se requiera para un fin público.Transferencia familiarConsideraremos la asignación de la reserva a la parcela más grande cuando se realice una subdivisión o reconfiguración de un lote para beneficiar a un miembro de la familia. Esto está sujeto a que la subdivisión constituya una transferencia familiar sobre la base de la aprobación de desarrollo del consejo.DificultadesSi puede demostrar que sufrirá dificultades si se requiere la compra de una reserva de dominio antes de la subdivisión o reconfiguración de un lote, puede solicitar que la reserva se asigne a un lote dentro de la subdivisión. En algunas circunstancias, podemos aceptarlo de forma temporal, siempre que firme un acuerdo por escrito para comprar la reserva tras la venta de otra parcela dentro de la zona subdividida.Las dificultades se considerarán caso por caso.Cómo presentar la solicitudSu solicitud debe incluir:Para evitar retrasos en la tramitación, lea atentamente los formularios e incluya toda la información requerida.Presentar su solicitud