Ejemplo de garantía contra defectos ocultos
Contenidos
La gestión de las disposiciones contractuales inmobiliarias en la condición del comprador es más eficaz cuando ambas partes reconocen que se ha producido un defecto, y una de ellas ha reconocido la responsabilidad o la posesión. Sin embargo, la responsabilidad puede ser difícil de delegar exclusivamente en una de las partes, como suele ocurrir, lo que puede dar lugar a litigios.
La evaluación del estado de la propiedad y la detección temprana suelen ser preferibles durante la construcción de una propiedad, ya que todos los recursos están disponibles y presentes, y los errores pueden detectarse más fácilmente. Sin embargo, cuando un defecto se encuentra fuera de la época de responsabilidad del inmueble, la acción correctiva se vuelve más difícil.
La naturaleza de los bienes inmuebles es que los vicios y defectos causados por el diseño, la mano de obra o las deficiencias de los materiales a veces no son visibles o fácilmente observables hasta varios años después de que se haya terminado la construcción, mucho después de que haya expirado el periodo de responsabilidad por defectos. Los defectos latentes son el nombre que reciben estos vicios (a diferencia de los defectos patentes, que son aparentes).
Defecto latente de la casa
En Maryland, la mayoría de las transacciones están escritas en el Contrato de Venta Residencial MAR (el “Contrato”), que es donde cada parte deriva sus respectivos derechos y obligaciones. En consecuencia, el comprador debe comprender las responsabilidades del vendedor en virtud del Contrato. Ambas partes deben acusar recibo de la Notificación al Comprador y al Vendedor de los Derechos del Comprador y las Obligaciones del Vendedor en virtud de la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad Residencial Unifamiliar de Maryland. Este aviso les informa de que el vendedor proporcionará (1) una declaración de divulgación de la propiedad por escrito; o (2) una declaración de renuncia por escrito. El vendedor cumple con esta obligación decidiendo qué declaración va a proporcionar y completando la Declaración de Divulgación y Renuncia de la Propiedad Residencial de Maryland (la “Declaración de Divulgación y Renuncia”).
Con esta base, volvemos a la pregunta original. ¿Cómo puede el comprador recuperar los daños si el vendedor no ha revelado un defecto latente? Una vez más, el comprador debe acudir al contrato, que exige a las partes que medien en cualquier disputa o reclamación que surja en el plazo de un año tras la fecha de liquidación del contrato. La mediación la lleva a cabo el Programa de Mediación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Maryland y la sanción por un litigio antes de la mediación es el pago de los honorarios de los abogados a la parte que hace valer la cláusula de mediación. El mediador no está facultado para tomar una decisión vinculante y, si la mediación no tiene éxito o el vendedor no responde a la acción de mediación, el comprador es libre de iniciar un litigio.
Oaciq defecto oculto
Los tribunales de Saskatchewan han señalado que el principio de caveat emptor, aplicado desde hace mucho tiempo, la doctrina que sostiene que los compradores compran por su cuenta y riesgo[1], es el punto de partida de la ley relativa a la venta de terrenos[2], que impone al comprador de una propiedad la obligación de realizar inspecciones razonables para identificar los defectos.
Sin embargo, hay excepciones a esta doctrina, como por ejemplo si el vendedor ha falseado la existencia o el alcance de un defecto o ha actuado para ocultar un defecto patente, es decir, un defecto que puede descubrirse realizando una inspección razonable y haciendo averiguaciones razonables sobre la propiedad[3].
Por lo general, recae en el comprador la gran responsabilidad de inspeccionar y descubrir los defectos patentes, lo que implica la realización de una “inspección razonable por parte de una persona cualificada”[5]. Aunque el vendedor no tiene la obligación de mostrar al comprador los defectos patentes, puede ser responsable de ocultar los defectos latentes o de hacer declaraciones falsas por negligencia sobre los defectos latentes.
Como se ha mencionado, los vendedores no deben tergiversar ni ocultar los defectos de una propiedad. Se ha considerado que la ocultación incluye la ceguera intencionada de los defectos[6] Un ejemplo de ello puede ser que usted tuviera conocimiento de la existencia de grietas en las paredes del sótano, pero se negara a retirar los paneles de yeso por miedo a que se demostrara que era cierto.
Ejemplos de defectos ocultos
Esta reducción del precio de compra puede calcularse en función de la pérdida de valor de la propiedad por el defecto oculto, del coste de la reparación del defecto oculto o de la medida en que el defecto oculto afectará a la vida útil de la propiedad. En ciertos casos, si se puede demostrar que el conocimiento del defecto latente habría llevado al comprador a no comprar la propiedad o si el vendedor engañó al comprador para que comprara omitiendo revelar cierta información, el contrato puede ser anulado.
Los vicios ocultos son desafortunados tanto para los compradores como para los vendedores de bienes inmuebles porque, por su propia naturaleza, sólo se descubren después de la firma del contrato de compraventa, lo que deja al comprador en la obligación de hacer frente al vicio y al vendedor en la de defender su reclamación.